서울 아파트값이 심상치 않습니다. 11월 들어 서울 아파트 평균 매매가가 올해 최고치를 기록했다는 통계가 나왔습니다. 특히 15억 5968만원이라는 수치는 지난달과 비교해도 3억 원 이상 상승한, 눈에 띄는 변화입니다. 정부의 잇따른 부동산 규제 대책에도 불구하고 강남 3구, 그러니까 강남구, 서초구, 송파구를 중심으로 신고가 거래가 이어지면서 전체 평균 가격을 끌어올린 것으로 분석됩니다. 사실 ‘규제에도 오른다’는 이 역설적인 상황이 우리가 부동산 시장을 바라볼 때 가장 깊이 고민해야 할 부분입니다. 단순한 통계 숫자를 넘어, 지금 서울 부동산 시장의 본질적인 변화가 무엇인지, 왜 강남은 여전히 ‘불패’로 불리는지, 그리고 이 현상이 실수요자와 투자자에게 어떤 의미를 가지는지 함께 자세히 짚어볼 필요가 있습니다.
규제, 왜 강남 앞에서는 힘을 잃는가
규제는 분명 시장의 과열을 막기 위한 강력한 도구이지만, 그 영향력이 특정 지역에서는 제한적입니다. 예를 들어봐요. 지난 10월 27일에 발표된 규제에서 25억 원 이상 주택에 대한 대출 한도를 2억 원으로 제한했었죠. 이 정도 고가 주택을 매매하는 수요층에게 대출 한도 2억 원의 제한은 치명적이라기보다는 일종의 ‘비용 증가’ 정도로 받아들여지는 경우가 많습니다.
초고가 주택 시장의 독특한 자금 조달 구조
강남권 초고가 아파트 시장은 기본적으로 대출 의존도가 낮은 자산가들이 주도합니다. 이들은 이미 충분한 현금성 자산을 보유하고 있거나, 사업 자금 등을 활용해 대출 없이도 매매가 가능해요. 쉽게 말하면, 정부가 ‘대출’이라는 강력한 카드를 내밀어도, 그 카드가 초고가 시장의 핵심 수요층에게는 잘 통하지 않는 겁니다. 40억 원이 넘는 래미안삼성1차나 33억 원을 기록한 브라운스톤잠원 같은 신고가 거래가 잇따르는 것도 이 때문이죠. 규제가 ‘진입 장벽’이 되기보다는, 오히려 ‘똘똘한 한 채’로 자금이 집중되는 현상을 심화시켜 버리는 부작용을 낳기도 합니다.
희소성이 만들어낸 심리적 안정감
결국 강남의 높은 가격은 ‘희소성’에서 출발합니다. 교육, 교통, 생활 인프라가 이미 최고 수준으로 갖춰진 지역은 공급이 늘어날 수 없는 한계가 있어요. 누구나 원하는 자원이 한정되어 있으면, 가격은 올라갈 수밖에 없다는 경제의 기본 원리가 그대로 적용되는 곳이죠. 이러한 심리적 ‘불패’ 믿음은 매수자들이 규제나 단기적인 시장 상황에 흔들리지 않고 가격을 계속 밀어 올리는 동력이 됩니다.
서울 아파트 매물 잠김, 가격 폭등의 또 다른 주범
서울 아파트 매물 수가 빠르게 줄어들고 있다는 점도 주목해야 합니다. 부동산 정보 플랫폼에 따르면, 한 달 새 서울 아파트 매물이 1만 건 가까이 급감했다고 합니다. 올해 초 9만 건대에 달했던 매물이 지금은 6만 4천 건 수준으로 내려왔어요.
다주택자 ‘버티기’와 세금 부담의 역설
매물이 이렇게 줄어드는 가장 큰 이유는 다주택자들의 ‘버티기’ 전략 때문입니다. 보유세는 높아졌지만, 매매 후 양도소득세 부담 역시 만만치 않아요. 특히 오랫동안 보유하여 시세 차익이 큰 주택일수록 양도세 폭탄을 맞을 수 있죠. 그래서 파는 것보다 차라리 세금을 내면서 버티는 것이 이득이라고 판단하는 소유자들이 늘어납니다. 매물을 내놓지 않으니 시장에는 팔 물건이 사라지고, 수요는 여전히 많으니 남은 매물들의 가격은 오를 수밖에 없는 구조입니다.
실수요자의 ‘패닉 바잉’ 유발 효과
시장에 매물이 없다는 소식은 실수요자들에게도 강력한 심리적 압박으로 작용합니다. “지금 안 사면 더 못 산다”는 불안감이 확산되면서 서둘러 집을 사는 이른바 ‘패닉 바잉’ 현상을 유발하게 됩니다. 공급이 부족해질 것이라는 우려와 함께 매물 잠김 현상은 가격 상승의 악순환을 만드는 결정적인 요인으로 작용합니다.
미래 공급 감소 우려, 시장 불안의 그림자를 키우다
장기적인 관점에서 시장을 불안하게 만드는 것은 바로 주택 공급의 감소 우려입니다. 국토교통부 통계를 보면, 9월 수도권 주택 준공 물량이 전년 대비 55.4%나 급감했고, 서울만 놓고 보면 감소 폭이 56.4%에 달합니다. 거의 반토막이 난 수준이죠.
착공 지연과 인허가 축소가 부른 3~5년 뒤의 리스크
주택 시장은 공급까지 상당한 시간이 걸리는 특성이 있습니다. 오늘 인허가를 받았다고 해서 내일 입주가 가능한 것이 아니죠. 통상적으로 3년에서 5년 후의 시장 상황을 결정하는 것이 바로 현재의 인허가 및 착공 물량입니다. 현재 준공 물량 감소는 과거의 인허가 및 착공 부족이 현실로 나타나기 시작했다는 신호입니다. 지금의 급감 추세가 이어진다면, 앞으로 수년간 서울 주택 공급이 수요를 따라가지 못할 것이라는 전망은 단순한 우려를 넘어 현실적인 리스크로 다가올 수 있습니다.
재개발 재건축의 더딘 속도
특히 서울은 신규 택지 확보가 거의 불가능하기 때문에, 재개발과 재건축을 통한 정비 사업이 핵심 공급원입니다. 하지만 이 정비 사업들이 각종 규제와 이해관계 충돌로 인해 속도를 내지 못하고 있습니다. 정비 사업이 지연될수록 장기적인 공급 부족에 대한 불안감은 커질 수밖에 없습니다.
흔들리는 시장 속, 대응 자세
서울 아파트 평균 매매가 15억 원 돌파는 단순한 숫자가 아닙니다. 규제도 뚫고 올라가는 강남의 견고한 수요, 그리고 매물 잠김과 미래 공급 부족에 대한 시장의 깊은 우려가 복합적으로 반영된 결과입니다.
이 상황에서 실수요자나 투자자가 기억해야 할 것은 ‘그래서 뭐?’에 대한 답입니다. 감정적인 공황 상태에 빠져 무리하게 추격 매수에 나서기보다는, 지금이야말로 시장의 본질을 이성적으로 파악할 때입니다. 자신이 필요로 하는 주택의 입지적 가치와 가격 수준, 그리고 장기적인 공급 리스크를 면밀히 분석해야 합니다. 특히 규제의 영향이 덜한 초고가 주택 시장의 움직임은 전체 시장의 방향성을 예측하는 중요한 지표가 될 수 있습니다. 무주택자라면 장기적인 공급 부족 우려를 염두에 두고 청약이나 비인기 지역의 선별적 접근을 고려해야 합니다.
결국 지금 시장은 단기적인 대책보다는 본질적인 공급 문제 해결 없이는 안정되기 어렵다는 명확한 메시지를 보내고 있습니다. 독자 여러분도 이 점을 명심하고, 데이터를 기반으로 신중한 의사결정을 내리시길 바랍니다.
*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.