10월 중순, 정부가 서울과 경기 일부 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶는 초고강도 부동산 대책(10·15 대책)을 발표했습니다. 하지만 시장의 반응은 정부의 의도와 정반대로 흘러가고 있습니다. 규제가 발효된 직후 발표된 통계에서 서울 아파트값은 통계 집계 이래 역대 최고 상승률을 기록했습니다. 대책의 부작용으로 매매 거래가 사실상 동결되고 매물마저 급감하며, 그 여파는 결국 전세 시장까지 덮쳐 무주택 서민의 주거 불안을 심화시키고 있습니다. 이번 규제가 초래한 시장의 역설적인 현상과 그 근본적인 원인을 깊이 있게 분석해 보겠습니다.
초강도 규제에도 집값이 뛴 이유: 공백 기간과 누적된 시장 불신
규제 공백 기간의 ‘막차 효과’
정부의 10·15 대책은 규제 발효 전 5일간의 짧은 공백을 허용했습니다. 이 기간은 시장의 매수 심리를 자극하는 촉매제가 되었습니다. 대출 한도가 급격히 축소되고 규제가 시행되기 전, 마지막으로 기회를 잡으려는 수요가 폭발적으로 몰리면서 최고가 거래가 집중되는 기현상이 나타났습니다. 특히 한강 벨트 지역인 성동구, 광진구 등은 주간 상승률이 1%를 넘어섰는데, 이는 규제가 집값을 잡기는커녕 오히려 단기적인 폭등을 유발하는 결과를 낳았습니다.
근본적인 공급 부족과 정책 불신
단기적인 막차 효과를 넘어, 시장 불신의 구조적인 문제도 이번 폭등세를 설명하는 핵심 원인입니다. 시장에서는 주택 공급 부족 문제가 지속되고 있으며, 특히 서울 도심 내 양질의 주택 공급은 요원한 상황입니다. 여기에 분양가 상승, 전월세 시장의 불안정까지 겹치면서 “정부가 규제를 내놓아도 결국 집값은 오른다”는 학습된 불신이 팽배해졌습니다. 전문가들 역시 주택 공급 부족과 전월세 시장 불안이 매매 가격을 결국 밀어 올릴 가능성이 크다고 진단하고 있습니다. 이처럼 정부 정책의 신뢰도 하락과 공급 이슈가 결합하면서 규제가 무력화된 것입니다.
거래 동결의 그림자: 매매 절벽과 전세난의 가중
아파트 거래량 90% 급감과 매물 실종
초고강도 대책 시행 직후 서울 아파트 매매 시장은 강제적인 동결(Freeze) 상태로 접어들었습니다. 규제 발효 후 일주일간 신고된 매매 거래량은 직전 일주일 대비 85% 이상 급감했습니다. 영등포구와 구로구 같은 일부 지역에서는 90%를 훌쩍 넘는 감소 폭을 기록하며 거래가 사실상 중단되었습니다. 대출 규제 강화와 투기 목적의 전세 끼고 매수(갭투자) 금지 등으로 내 집 마련 문턱이 비현실적으로 높아지자, 잠재적 매수자들이 시장에서 주저앉은 결과입니다. 동시에 아파트 매물 또한 10% 가까이 증발하며 시장의 유동성이 완전히 말랐습니다.
주거 취약계층의 고통: 전셋값의 급등 조짐
매매 시장에서 밀려난 실수요자들이 임대차 시장으로 대거 유입되면서, 전셋값이 1년여 만에 가장 큰 폭으로 상승했습니다. 서울 아파트 전셋값은 주간 0.13%의 오름세를 보였는데, 이는 1년 전 전세난이 극심했던 시기와 비슷한 수준입니다.
예를 들어 동대문구의 일부 아파트는 두 달 사이 전세 실거래가가 15%나 급등하는 사례가 포착되었습니다. 가을 이사철과 맞물려 전세 수요는 급증하는데, 매물은 씨가 마르는 정책 부작용이 겹치면서 수급 불일치에 따른 전셋값 급등은 이미 예견된 수순이었습니다. 전문가들은 현금 부자가 아니면 내 집 마련이 불가능해진 규제 상황이 결국 거래량과 매물을 줄이고, 전월세 가격을 치솟게 만드는 부작용의 시작일 뿐이라며 연말까지 무주택 서민의 고통이 가중될 것이라고 경고합니다.
정책의 급선회: 여당의 재건축 규제 완화 검토 배경
뿔난 민심에 대한 정치적 대응
고강도 규제에도 집값이 폭등하고 전월세난이 심화되자, 당초 “추가 공급 대책은 없다”던 정부와 여당의 기조는 급격히 바뀌었습니다. 민심 이반에 대한 부담으로 여당 지도부는 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지까지 언급하며 공급 확대 쪽으로 방향을 틀었습니다.
재초환 폐지의 논란과 의미
재초환은 재건축을 통한 개발 이익 중 일정 금액을 초과하는 부분에 대해 현금으로 환수하는 제도입니다. 이 제도는 재건축 사업의 경제성을 크게 떨어뜨려 서울 도심 주택 공급을 저해하는 대표적 규제로 지목되어 왔습니다. 오랫동안 유지를 고수해 오던 진보 정당에서 재초환 폐지를 검토하는 것은 그만큼 현재 부동산 시장의 불안정과 이에 따른 여론 악화가 심각하다는 방증입니다.
하지만 갑작스러운 규제 완화 검토에 대해 시장에서는 진정성 논란도 일고 있습니다. 핵심 규제 도입을 주도했던 주체가 이제 와서 폐지를 거론하는 것은 정책의 일관성을 훼손할 수 있기 때문입니다. 재초환 폐지가 현실화된다면 서울 도심의 주택 공급 속도를 높이는 데 긍정적인 영향을 줄 수는 있지만, 정책의 잦은 변동은 오히려 시장의 혼란을 가중시킬 수 있다는 점도 간과해서는 안 됩니다. 정책 입안자들은 일관성 있는 장기적인 관점의 주택 수급 대책을 마련하여 시장의 신뢰를 회복하는 데 집중해야 할 시점입니다.
신뢰 회복과 공급 확대가 관건
이번 10·15 초고강도 부동산 대책의 결과는 정책의 역설을 명확히 보여주고 있습니다. 규제가 집값을 잡기는커녕 단기 폭등을 유발했고, 매매 시장을 동결시켜 결국 전세 시장의 불안정을 심화시켰습니다. 시장의 불신을 해소하고 서민 주거 안정을 도모하기 위해서는 단기적인 수요 억제책보다는 주택 공급 부족이라는 근본적인 문제를 해결하려는 일관되고 장기적인 정책 비전이 중요합니다. 여당이 거론하기 시작한 재초환 폐지와 같은 공급 확대 검토 움직임이 실질적인 시장 안정으로 이어지기 위해서는 진정성을 갖고 신속하게 추진되어야 할 것입니다.
*이 글은 투자 참고용 정보제공 목적입니다. 최종 투자 판단은 투자자의 책임임을 명심해주시길 바랍니다. 감사합니다.