정부가 아파트값 폭등을 잡기 위해 서울 전역을 포함한 수도권 12개 지역에 초광역 토지거래허가구역(토허제)을 시행합니다. 이는 갭 투자를 원천 차단하고 매수자에게 2년간 실거주 의무를 부과하는 사상 초유의 고강도 규제입니다. 문제는 이 정책이 이미 대출 규제로 위축된 전세 시장에 직격탄을 날려, 전세 매물을 사실상 사라지게 만들고 월세 가격을 역대 최고 수준으로 폭등시키고 있다는 점입니다. 특히 2026년 이후 서울의 입주 물량이 급감하는 ‘입주 절벽’ 상황과 맞물려, 전례 없는 사상 최악의 전월세난을 우려하는 목소리가 높습니다. 이 글에서는 토허제 시행이 불러올 시장의 변화와, 실수요자 및 세입자가 생존을 위해 갖춰야 할 현실적인 대응 전략을 깊이 있게 분석해봅니다.
규제 복합체의 탄생: 토허제와 실거주 의무의 결합이 가져온 패러다임 변화
부동산 정책은 항상 양날의 검과 같았습니다. 정부가 집값 안정화를 위해 꺼내든 초광역 토지거래허가구역 지정은 ‘갭 투자’라는 투기적 수요를 차단하겠다는 명확한 목표를 가지고 있습니다. 토허제 구역 내에서 주택을 매매할 경우, 해당 지자체의 허가를 받아야 하며, 허가를 받기 위해서는 ‘2년간 실거주’라는 엄격한 의무를 이행해야 합니다. 쉽게 말해서, 대출을 적게 받아도 당장 이사 들어가지 않을 집은 사지 말라는 뜻입니다.
규제의 본래 의도와 예기치 않은 부작용
토지거래허가제는 본래 1970년대 강남 개발 당시 땅 투기를 막기 위해 도입된 강력한 수단이었습니다. 이전까지는 동 단위로 적용되며 투기 방지 효과를 어느 정도 보았지만, 이번처럼 서울 전체와 인접 핵심 지역까지 한 번에 묶는 것은 전례가 없던 일입니다. 이처럼 규제의 강도에는 고개를 끄덕이면서도, 부작용에 대해서는 심각한 우려를 표하는 시각이 많습니다. 그 이유는 이 규제가 단순히 투기 세력뿐 아니라 ‘선의의 임대인’의 시장 참여까지도 막아 전세 공급을 원천 차단하기 때문입니다.
전세 공급의 증발: 집주인들의 전략적 이탈
토허제는 임대인의 행동을 근본적으로 바꿉니다. 2년간 실거주 의무는 전세를 끼고 집을 사는 행위, 즉 갭 투자를 불가능하게 만듭니다. 기존 다주택자나 임대 목적으로 주택을 보유하려는 사람들은 전세 계약이 만료되면 더 이상 세입자를 받지 않고 실거주를 택하거나, 아예 월세로 전환할 수밖에 없습니다.
이러한 현상은 ‘매매는 어렵고 전세는 귀한’ 기형적인 시장을 만들게 됩니다. 현금이 풍부한 소수의 매수자만 매매 시장에 남고, 대다수의 실수요자와 서민은 전세 시장에 갇히게 됩니다. 문제는 전세 시장의 공급이 줄어드니, 임대료가 폭등하여 결국 집값은 잡았을지 몰라도 주거비 부담은 사상 최악으로 치솟게 되는 것입니다. 이미 강동구의 전세 매물이 1년 만에 5분의 1 수준으로 급감한 통계는 이 우려가 현실이 되고 있음을 증명합니다.
전세 실종과 월세 가속화: 비강남권 서민 주거의 위협
가을 이사철을 맞은 수도권 전월세 시장은 현재 극심한 불안정 상태입니다. 전세 매물이 씨가 마르면서 월세 시장이 폭발적으로 성장하고 있습니다. 통계에 따르면 지난달 서울의 아파트 월세 지수는 관련 통계 작성 이후 최고치를 기록했습니다. 주목해야 할 부분은 월세 폭등 현상이 강남을 넘어 노도강(노원, 도봉, 강북)과 같은 서민 및 중산층 거주 지역에서 더욱 두드러지게 나타난다는 사실입니다.
국민 평형 월세 300만원 시대의 도래
서울 마포구의 공덕더샵 84㎡(국민 평형)가 보증금 4억 원에 월세 300만 원에 거래된 사례는 충격적입니다. 순수 월세로 환산하면 400만 원이 넘는 수준으로, 중산층 직장인의 월급 대부분을 주거 비용으로 지출해야 하는 심각한 상황입니다. 전세 매물이 사라지자, 전세를 선호하던 수요가 어쩔 수 없이 월세로 몰리면서 임대인들은 고가 월세로 계약을 유도하고 있습니다.
현금 없이는 서울 아파트 매매가 어려워지면서 전세에 남으려는 수요는 늘었지만, 토허제와 대출 규제로 공급(전세 매물)은 차단되면서 임대료가 폭등하고 있는 것입니다. 결국 임대료를 감당하지 못한 세입자들은 서울 외곽, 나아가 수도권 외곽으로 밀려나는 ‘주거 이동’이 가속화될 수밖에 없습니다.
입주 절벽과 법적 리스크: 최악의 삼중고
현재의 전월세난은 단순히 규제 하나 때문에 발생한 것이 아닙니다. 2026년부터 시작되는 서울 아파트 입주 물량의 급감과 임대차 시장의 불확실성을 키우는 입법 시도가 결합된 삼중고가 시장을 짓누르고 있습니다.
턱없이 부족한 미래 공급
자료를 보면, 서울의 적정 입주 물량은 연간 약 4만 6,000가구로 추정됩니다. 하지만 2026년부터 2028년까지 서울 아파트 입주 물량은 직전 3년 평균보다 최소 1만 가구 이상 부족할 것으로 전망됩니다. 주택 공급은 단기적으로 해결되지 않는 문제이기에, 현 시점의 전월세난은 장기적인 구조적 불안정으로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 공급이 줄어드는 상황에서 임대차 시장의 유동성마저 차단되면, 전월세 가격은 더욱 예측 불가능한 수준으로 뛸 수 있습니다.
전세 3+3+3법의 숨겨진 파급 효과
일부에서 추진하는 이른바 ‘전세 3+3+3법'(최장 9년 거주 보장)은 세입자의 주거 안정에 초점을 맞춘 것처럼 보이지만, 시장에는 초강력 쇼크로 작용할 수 있습니다. 집주인 입장에서는 9년간 주택 회수가 불가능해지기 때문에 전세 매물 자체를 시장에 내놓기보다는 실거주를 선택하거나 초고가 월세로 전환할 유인이 극도로 커집니다. 이렇게 되면 전세는 제도적으로 희귀해지고, 월세 가속화는 돌이킬 수 없는 현실이 될 것입니다.
주체별 생존 전략: 불안정한 시장에서의 포지셔닝
이처럼 복잡하고 규제가 중첩된 시장에서는 각 주체들이 명확한 전략을 가지고 움직여야 합니다.
1. 세입자 (실거주자) 전략
가장 큰 피해를 보는 세입자는 ‘전세 재계약 시점’을 가장 중요하게 고려해야 합니다. 계약갱신청구권을 활용할 수 있는지, 아니면 월세 전환을 대비해야 하는지를 명확히 판단해야 합니다. 장기적으로는 비아파트 시장(오피스텔, 빌라 등)이나 서울 외곽 지역으로의 선제적 이동도 심각하게 고려해야 합니다. 특히 월세 부담이 너무 커진다면, 주거 형태의 다운그레이드를 통해 자산을 지키는 것이 현명할 수 있습니다.
2. 집주인 (임대인) 전략
실거주 의무가 없는 기존 임대인이라 하더라도, 전세 3+3+3법과 같은 불확실성이 큰 상황에서는 ‘장기적 주택 운영 계획’을 세워야 합니다. 전세 보증금에 대한 리스크와 월세 전환 시의 세금 및 수익률을 비교 분석하여, 월세 전환을 고려하는 것이 현실적인 대응이 될 수 있습니다. 신규 매수의 경우, 토허제가 적용되지 않는 지역이나 비규제 지역으로 눈을 돌리는 것이 유일한 대안입니다.
3. 신규 매수 희망자 (실수요자) 전략
토허제 구역에서는 전세금 승계 매매(갭투자)가 불가능합니다. 따라서 매수 희망자는 LTV 40% 규제와 더불어 실거주를 위한 충분한 현금을 준비해야 합니다. 현금이 부족하다면 서울 외곽과 수도권의 준비된 비규제 지역에서 기회를 모색하거나, 장기적으로 입주 물량이 풀리는 시점(2028년 이후)을 기다리는 인내심이 필요합니다.
주거 안정성을 위한 통찰
초광역 토지거래허가제는 투기를 잡겠다는 의도와 달리, 전세 시장의 유동성을 막아 전월세난을 가속화하는 부메랑으로 돌아오고 있습니다. 현 시점에서 주거 안정을 확보하는 핵심은 ‘현금 확보를 통한 주거비용 방어’입니다.
세입자는 치솟는 월세로부터 자신을 보호하기 위해 계약 연장 또는 외곽 이동을 통한 방어 전략을 세워야 합니다. 집주인은 규제 속에서 월세 전환을 통한 안정적인 임대 수익을 모색해야 합니다. 정부 정책이 시장의 논리를 거스를 때 나타나는 부작용은 결국 서민 주거 부담의 증가로 이어집니다. 이 혼란 속에서 독자 여러분은 냉철한 분석과 현명한 선택으로 자신의 자산과 주거의 안정성을 지켜내시기를 바랍니다.
*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.