정부가 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶고 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 대폭 강화하는 세 번째 주택시장 안정화 대책을 내놓았습니다. 이는 최근 수도권 집값 과열 조짐에 대한 신속한 대응책으로 보입니다. 하지만 부동산 시장 전문가들은 이번 규제가 단기적인 거래 절벽을 넘어, 현금을 가진 자산가들만 거래할 수 있는 ‘현금 부자 시장’을 만들고 결과적으로 초양극화를 심화시킬 것이라고 우려하고 있습니다. 특히 LTV 대폭 축소는 무주택 실수요자의 내 집 마련 사다리를 사실상 걷어차는 결과를 초래할 수 있다는 지적입니다. 정책의 효과 지속 가능성과 실수요자 보호 방안에 대한 깊이 있는 고민이 필요해 보입니다.
규제 일변도 정책의 등장, 그 배경과 범위
최근 서울과 수도권 일부 지역에서 아파트값이 가파르게 오르는 상황을 보면서, 아마 많은 분이 ‘조만간 또 규제가 나오겠구나’ 예상하셨을 겁니다. 정부는 결국 서울 전역을 포함해 광명, 과천, 성남, 하남 등 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역(토허제)으로 광범위하게 지정하는 강수를 두었습니다.
쉽게 말하면요, 이번 규제의 범위가 예상보다 넓다는 점이 핵심입니다. 왜 이렇게 광범위하게 묶었을까요? 바로 ‘풍선 효과’를 미리 막겠다는 의도입니다. 만약 강남 3구 주변 지역만 규제했다면, 그 옆 동네로 수요가 몰려 또다시 가격이 오르는 현상이 발생할 수 있잖아요. 그래서 한강 벨트를 포함해 풍선 효과가 나타날 수 있는 지역까지 한꺼번에 규제망에 넣은 것입니다. 단기적으로는 시장의 변동성을 줄이는 데는 효과가 있겠죠.
하지만 규제 효과의 지속성에 대해서는 의문이 남습니다. 과거 집값 폭등기에도 비슷한 규제들이 반복되어 왔고, 시간이 지나면 결국 수요가 다시 터져 나왔던 경험이 있습니다. 인위적으로 억눌린 수요가 언제까지 잠잠할지는 장담하기 어렵습니다. 지금은 매매 거래 위축에 따라 당분간 가격 변동이 줄어들겠지만, 장기적으로 시장이 어떻게 반응할지는 지켜봐야 합니다.
실수요자의 내 집 마련, ‘현금 장벽’에 가로막히다
이번 대책에서 가장 큰 충격을 던져준 부분은 단연 대출 규제 강화입니다. 주택담보대출 담보인정비율, 즉 LTV가 기존 70%에서 40%로 대폭 낮아졌습니다. 이 조치는 부동산 시장의 수요를 억제하는 가장 직접적이고 강력한 수단입니다.
예를 들어 보아요. 10억 원짜리 아파트를 산다고 가정했을 때, 이전에는 7억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 4억 원밖에 대출받지 못합니다. 나머지 6억 원은 순수 현금으로 마련해야 한다는 이야기입니다. 이 상황이면 누구나 어렵다고 느낄 수밖에 없습니다.
결과적으로 자금 여력이 충분한 현금 부자들에게는 이 규제가 미치는 영향이 제한적입니다. 오히려 그들은 경쟁자가 줄어드는 효과를 누릴 수도 있습니다. 반면, 대출을 통해 겨우 자금을 마련해야 하는 무주택 청년, 신혼부부 등 대부분의 실수요자들에게는 부동산 시장 진입 장벽이 하늘 높은 줄 모르고 치솟게 됩니다.
이것이 심화되면 시장은 ‘거래 기준점’이 사라지는 가격 블랙아웃 상태가 될 수도 있습니다. 거래 자체가 급감하면서 가격 평가가 어려워지고, 현금 자산층만 움직이는 기형적인 시장으로 변질될 위험이 있습니다. 중산층이 집을 통해 자산을 형성하는 ‘주거 사다리’가 붕괴되는 결과를 낳을 수 있다는 지적에 귀 기울일 필요가 있습니다.
초양극화의 그림자: ‘핵심 지역’만 살아남는다
규제 강화는 또 다른 부작용, 즉 지역별 초양극화를 불러올 가능성이 큽니다. 대출 규제가 강화되고 거래가 위축되면, 사람들은 더욱더 ‘똘똘한 한 채’에 집중하게 되죠.
쉽게 말하면, 현금 자력이 있는 수요자들은 규제에도 불구하고 입지 가치가 확실한 곳, 즉 강남 3구, 용산구, 한강변을 낀 마포구, 성동구 같은 핵심 지역의 고급 주거지로만 몰릴 것입니다. 이 지역들은 현금 부자들의 거래로 가격이 계속 오르는 ‘나홀로 상승’ 현상을 보일 수 있습니다. 규제가 이 지역의 수요를 완전히 차단하지 못하고, 오히려 희소성을 높이는 역효과를 낼 수도 있는 겁니다.
반면, 비핵심 지역이나 수도권 외곽 지역은 상황이 다릅니다. 이 지역들은 대출 의존도가 높은 실수요자들이 주로 진입하는 곳이었습니다. 그런데 LTV가 40%로 줄어들면서, 이들의 진입이 사실상 불가능해집니다. 거래 절벽 현상이 심각하게 나타나고, 체감 가격은 하락할 수 있습니다. 한쪽에서는 가격이 치솟고, 다른 한쪽에서는 거래가 멈추고 가격이 떨어지는 극명한 초양극화가 나타날 수 있다는 분석입니다.
게다가 실거주 의무까지 더해지면서 전세 매물도 잠길 수 있다는 전망이 나옵니다. 거래는 막고, 실거주는 강제하고, 임대는 제한하는 이 3중 구조는 거래 위축, 임대 공급 감소, 그리고 결국 세입자 부담 증가라는 연쇄적인 악영향을 초래할 수 있습니다.
지속 가능한 시장을 위한 제언: 신뢰성과 예외 관리
정부의 이번 조치는 시장 과열을 막기 위한 신속한 조치였다는 점은 분명합니다. 하지만 장기적인 관점에서 정책 신뢰성을 구축하고, 가장 취약한 계층인 무주택 서민과 청년 실수요자를 보호하는 방안이 반드시 병행되어야 합니다.
대출 규제가 전체 시장을 억누르는 동안, 이들이 진입할 수 있는 예외적인 통로를 마련해야 합니다. 예를 들어요, 생애 최초 주택 구입자나 특정 소득 이하의 신혼부부에 대해서는 LTV를 차등 적용하거나, 정부 보증 대출 상품의 한도를 늘려주는 등의 세심한 ‘예외 관리’가 필요합니다. 정책이 시장 참여자들에게 관망세를 확산시키고 소비 위축을 동반하는 거래 절벽을 야기할 수 있지만, 장기적으로는 일관성 있는 정책 방향과 중장기적인 공급 신호가 시장의 불안을 근본적으로 해소하는 열쇠가 될 것입니다. 감정적 감탄으로 끝내기보다는 이성적 통찰과 행동 가이드를 제시하는 것이 중요합니다. 이번 대책이 단기적인 처방에 머무르지 않고, 모두가 납득할 수 있는 지속 가능한 주거 환경을 만드는 첫걸음이 되기를 기대합니다.
*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.