최근 2025년 종합부동산세(종부세) 고지서가 발송되면서 과세 인원이 14.8%나 증가해 많은 분이 충격에 빠지셨을 겁니다. 특히 10.15 주택시장 안정화 대책으로 규제지역이 신규 지정되면서 ‘나도 종부세 폭탄을 맞지 않을까?’ 하는 불안감이 커지고 있죠. 많은 분이 규제지역 지정 자체를 세금 증가의 직접적인 원인으로 생각하지만, 사실 종부세 부과의 핵심 구조는 이미 바뀌었습니다. 과거 중과세는 폐지되었거든요. 하지만 규제지역은 여전히 민간 매입임대주택의 ‘합산배제’ 혜택을 막는 강력한 트리거 역할을 하고 있습니다. 이 글에서는 규제지역 지정이 올해와 내년 종부세에 미치는 실제 영향과 함께, 전문가들이 예측하는 세금 증가의 근본 원인, 그리고 다주택자가 지금 당장 실행해야 할 실용적인 절세 전략 3가지를 핵심만 짚어보겠습니다.
숫자로 보는 2025년 종부세 고지 분석: 과세 인원 급증의 진실
종부세 인원과 세액의 증가는 단순한 ‘세금 인상’을 넘어선 시장의 변화를 보여줍니다. 올해 과세 인원이 8만 1000명, 세액이 3000억 원 늘어난 배경에는 무엇이 있을까요? 쉽게 말하면, 공시가격의 현실화와 공제액 기준의 정체가 주원인입니다. 공시가격이 꾸준히 오르면서 과거 종부세 대상이 아니었던 주택 보유자들까지 과세 범위에 새롭게 진입한 것이죠.
집값 상승의 파급효과: 개별 주택 가격의 상승이 곧 공시가격의 상승으로 이어집니다. 집값이 오르면 내 자산 가치는 늘어나지만, 세금 기준선도 따라서 올라가게 되는 구조입니다. 예를 들어볼게요. 작년까지는 아슬아슬하게 공제 기준액 밑에 있던 분이 올해 공시가격 상승분으로 인해 갑자기 종부세 대상자가 되는 경우가 흔합니다.
전문가 시각 진단: 핵심은 규제지역 지정 여부가 아닙니다. 현행 종부세는 다주택자에 대한 중과세율이 폐지되어 비규제지역과 동일하게 일반세율이 적용되고 있어요. 그러니 ‘규제지역이라 세금이 더 나온다’는 것은 오해입니다. 세금이 늘어난 것은 순전히 주택 가치(공시가격)의 증가분 때문이라고 납득하는 것이 정확합니다.
10.15 대책과 규제지역의 ‘숨겨진 함정’: 민간 임대주택 합산배제 족쇄
규제지역 지정이 종부세 전체에 미치는 영향은 적지만, 단 한 가지 매우 치명적인 예외가 있습니다. 바로 민간 매입임대주택에 대한 종부세 합산배제 혜택입니다. 이 혜택은 임대사업자에게 주택을 여러 채 보유해도 종부세 계산 시 합산하지 않도록 해주는 중요한 절세 수단이었죠.
규제지역 임대주택의 딜레마: 조정대상지역에 소재하는 장기/단기 민간 매입임대주택은 특정 시점 이후 취득·등록했을 경우 합산배제 대상에서 제외됩니다. 개인은 2018년 9월 13일, 법인은 2020년 6월 17일이라는 중요한 분기점이 있어요. 이 날짜 이후에 조정대상지역 내 주택을 취득한 임대사업자라면, 임대주택이라도 종부세에 합산되어 세금 부담이 가중될 수 있습니다.
새로 지정된 지역의 미래 영향: 10.15 대책으로 서초, 강남, 송파, 용산 등 네 곳이 조정대상지역으로 새로 지정되었습니다. 중요한 팩트를 짚어볼게요. 종부세 법령상 조정대상지역 판단은 매년 6월 1일이 기준입니다. 따라서 10.15에 새로 지정된 지역이라 하더라도, 2025년 과세기준일(6월 1일) 이전에는 영향을 미치지 않습니다. 다만, 이번 공고일 이후에 새로 취득하거나 임대 등록 신청하는 민간 매입임대주택은 내년(2026년) 종부세부터 합산배제 대상에서 제외될 가능성이 높으니 미리 준비해야 합니다.
다주택자가 반드시 점검해야 할 절세 시나리오 3가지
규제지역 여부를 따지기보다, 현재의 종부세 구조 하에서 실질적인 세금 부담을 줄이는 데 초점을 맞춰야 합니다. 혹시 이런 생각 해보셨나요? ‘이미 고지서가 나왔는데 뭘 할 수 있지?’ 고지세액 납부 기간이 12월 1일부터 15일까지인 만큼, 지금이라도 빠르게 점검할 수 있는 세무적 조치들이 있습니다.
1. 합산배제 및 특례 ‘추가 신고’ 기간 활용
종부세 고지서를 받았더라도 합산배제나 각종 특례(상속 주택 특례 등)를 놓쳤다면 실망할 필요가 없습니다. 종합부동산세 신고 기간인 12월 1일부터 15일까지 추가 신고가 가능합니다. 납부고지서와 관계없이 이 기간 내에 신고서를 제출하고 납부세액을 납부하면, 기존 고지세액은 자동으로 취소되고 정정된 세액으로 확정됩니다. 세금은 안내한 경우보다 더 낸 경우가 많으니 꼼꼼하게 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.
2. 60세 이상 고령자 및 장기보유 세액공제 최대화
종부세 부담을 줄이는 가장 확실한 방법 중 하나는 세액공제입니다. 특히 만 60세 이상 고령자는 연령별로, 주택을 장기간 보유한 분은 보유 기간별로 최대 80%까지 세액을 감면받을 수 있습니다.
공제율 확인: 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%.
보유 기간별: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%.
주의사항: 두 공제는 중복 적용이 가능하지만, 1세대 1주택자만 대상이라는 점을 꼭 기억해야 합니다. 다주택자는 해당되지 않지만, 만약 주택 한 채만 보유했다면 이 혜택을 놓치지 않도록 점검해야 합니다. 예를 들어 70세 이상이 15년 이상 보유했다면 40% + 50% = 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다.
3. 부부 공동명의 활용 시뮬레이션
1세대 1주택자의 경우, 부부 공동명의를 활용하면 개인별 공제(9억 원)를 받아 총 18억 원까지 공제받는 이득이 있습니다. 하지만 고령자·장기보유 세액공제는 1세대 1주택 단독명의자에게만 적용됩니다. 즉, 공동명의로 바꾸면 세액공제는 포기하는 대신 기본공제 금액을 크게 늘릴 수 있습니다. 세금을 줄이는 최적의 방법은 ‘총합산 세액’을 비교하는 것입니다. 주택 공시가격이 18억 원을 초과하는 고가 주택이라면 공동명의가 유리할 수 있고, 그 이하의 주택이라면 세액공제를 받을 수 있는 단독명의가 유리할 가능성이 높습니다. 복잡해 보이지만, 단순히 ‘누가 더 이득이다’가 아니라 독자님의 주택 가치에 맞춰 납득할 수 있는 결론을 찾아야 합니다.
이성적 통찰과 행동 가이드
종부세와 규제지역에 대한 뉴스는 항상 자극적이지만, 세법을 이해하는 중심축은 흔들림이 없어야 합니다. ‘그래서 뭐?’에 초점을 맞춰 이 글을 마무리하겠습니다.
현재 종부세 증가의 핵심은 규제지역 여부가 아닌 공시가격 상승입니다. 그리고 10.15 대책의 규제지역 지정은 내년 이후의 민간 매입임대주택 투자에 대한 경고등입니다.
따라서 독자님들은 감정적으로 대응하기보다는 다음과 같은 이성적 통찰을 바탕으로 행동해야 합니다.
- 고지세액 자동 취소 활용: 12월 15일까지 놓친 합산배제나 특례 사항이 없는지 재검토하고, 있다면 즉시 신고하여 정정된 세액으로 납부하세요.
- 노후 대비 절세: 주택을 장기간 보유한 고령자라면 세액공제 혜택을 반드시 적용받고 있는지 확인하세요.
- 미래 임대사업 재정립: 앞으로 조정대상지역 내에서 민간 매입임대주택 투자를 고려한다면, 종부세 합산배제 혜택이 없다는 것을 전제로 투자 계획을 다시 세워야 합니다.
세금은 피할 수 없지만, 아는 만큼 줄일 수 있습니다. 정확한 정보를 바탕으로 현명하게 자산을 지키시기를 바랍니다.