정부의 강력한 부동산 규제가 서울 주택 시장에서 예상치 못한 역설을 만들어내고 있습니다. 특히 지난 3월 토지거래허가구역으로 재지정된 강남 3구와 용산구는 규제 이후 오히려 신고가 비율이 9%포인트 상승하며 서울 평균의 역방향으로 움직였습니다. 이는 규제가 오히려 시장의 유동성을 핵 중심부로 집중시켜 ‘똘똘한 한 채’의 가치를 더욱 공고히 하는 결과를 낳았음을 시사합니다. 본문에서는 이 같은 양극화 현상의 구체적인 팩트와 그 배경을 심층적으로 분석하고, 앞으로의 부동산 시장에서 투자자가 주목해야 할 원칙을 제시합니다.
규제가 만든 역설: 9%p 상승의 진실
지난 3월, 시장의 과열을 막기 위해 서울의 핵심 지역인 강남구, 서초구, 송파구와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다. 일반적인 규제의 목적은 거래를 위축시키고 가격 상승의 동력을 꺾는 것이죠. 하지만 실제 데이터는 우리가 기대했던 효과와 정반대의 흐름을 보여줍니다.
규제 이전 기간인 2024년 4월부터 2025년 2월까지 이 네 개 구의 평균 신고가 비율은 42.5%였습니다. 그런데 규제가 적용된 이후인 2025년 3월부터 11월까지 신고가 비율이 51.5%로 무려 9%포인트나 치솟았습니다. 이 기간 동안 서울의 나머지 21개 자치구의 신고가 비율은 3.3%포인트 감소했다는 사실을 비교하면, 이 네 지역의 움직임이 얼마나 특이한지 알 수 있습니다. 규제가 고가 주택의 거래를 막는 대신, 남은 소수의 매물에 수요를 집중시키는 ‘규제의 역설’이 현실화된 것입니다.
서울 외곽과 핵 중심부의 명확한 거래 양극화
이러한 규제의 영향은 서울 전체 시장을 극명한 양극화로 몰아넣었습니다. 자치구별로 신고가 비율의 증감 폭을 살펴보면 이 현상은 더욱 명확해집니다.
노도금 지역의 침묵: 대출 규제 직격탄
신고가 비율이 가장 크게 줄어든 지역은 노원구(-13%), 도봉구(-12.5%), 금천구(-11.6%) 등 서울의 외곽 지역이었습니다. 이른바 ‘노도금’으로 불리는 이 지역들은 주로 실수요자층이 대출을 활용해 매매하는 경우가 많습니다. 대출 규제와 금리 인상 같은 정부 정책이 고가 주택 시장보다는 이들 외곽 지역의 실수요 거래를 먼저 얼어붙게 만든 것이죠. 규제 완화가 없다면 이 지역의 거래 회복은 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없을 것입니다.
한강 벨트의 미세한 움직임
반면, 성동구(1.5%), 영등포구(1.4%), 광진구(1.3%) 등 한강을 따라 형성된 지역들은 증가 폭은 작지만, 여전히 신고가 비율이 상승하는 모습을 보였습니다. 이 지역들은 강남과의 접근성이나 자체적인 정비사업 호재 등 잠재력을 갖추고 있어, 강남 3구만큼은 아니어도 꾸준한 수요가 유입되고 있음을 방증합니다. 결국 규제가 강해질수록 우량 자산으로의 수요 쏠림 현상은 서울 전역으로 파급되는 흐름을 보여줍니다.
왜 강남 3구와 용산은 규제를 비웃는가
토지거래허가구역 지정 이후에도 이들 지역에서 신고가 거래가 4874건 발생했고, 평균 거래 금액이 26억 원이었다는 팩트는 시사하는 바가 큽니다. 매매 거래량은 줄었지만 가격이 내려가지 않는 현상은 다음 두 가지 핵심 요인 때문입니다.
‘똘똘한 한 채’ 전략의 고착화
투자에 정통한 고액 자산가들은 강력한 규제 환경 속에서 오히려 자산을 분산하기보다 가장 확실한 지역에 집중하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 더욱 강화했습니다. 규제로 인해 새로운 투자처를 찾기 어려워지자, 시장 참여자들은 ‘절대 실패하지 않을 곳’이라는 확신이 있는 강남과 용산에 남은 현금을 투입했습니다. 토지거래허가구역 지정은 실거주 목적 외의 투자를 제한함으로써 매물 자체를 극도로 희소하게 만들었고, 이 희소성이 신고가를 견인하는 강력한 동력이 된 것입니다.
정비사업 호재와 고소득층 수요의 결합
강남 3구와 용산구는 단순한 주거 지역을 넘어 정비사업 개발과 국제 업무 지구 조성 등 장기적인 가치 상승 동력이 뚜렷한 곳입니다. 여기에 고소득층의 유입은 끊임없이 이루어집니다. 외부 환경이 아무리 어려워져도 자체적인 개발 호재와 탄탄한 구매력을 갖춘 수요층이 결합하는 한, 거래가 적더라도 신고가 경신이 반복될 가능성이 높습니다. 시장의 유동성이 묶여도 ‘돈 있는 수요’가 대기하고 있다는 것이 이 지역의 근본적인 차이입니다.
가격 하방 경직성: 거래량 감소가 가격을 낮추지 못하는 이유
흔히 거래량이 감소하면 가격이 하락할 것이라고 예측하지만, 강남 3구와 용산구에서는 이 공식이 통하지 않습니다. 규제는 매매 거래량을 줄이는 데는 성공했지만, 가격을 낮추는 데는 실패했습니다.
가격이 하락하지 않는 현상은 강력한 ‘하방 경직성’에서 비롯됩니다. 이는 곧 집주인들이 굳이 낮은 가격에 급매로 내놓을 이유를 찾지 못한다는 의미입니다. 그들은 이 지역의 장기적인 가치 상승을 확신하고 있기 때문에, 당장의 거래 절벽에 영향을 받지 않습니다. 매도자가 버티면 거래는 소수의 신고가로만 성사되며, 이 소수의 거래가 시장 가격을 계속해서 끌어올리는 구조가 됩니다. 규제가 오히려 소유자들에게 ‘버티기’의 명분을 제공하고 있는 셈입니다.
주목해야 할 부동산 투자 원칙
강남 3구와 용산구의 신고가 역설은 규제 정책이 부동산 시장의 근본적인 ‘가치 집중’ 현상을 막을 수 없음을 명확히 보여줍니다. 토지거래허가구역 규제를 통해 우리는 시장의 힘이 어디로 쏠리는지를 확인하게 된 것입니다.
부동산 시장을 바라보는 투자자 여러분, 지금은 단순히 ‘규제가 완화될까?’를 기다리기보다 ‘어떤 자산이 규제를 뚫고 가치를 지킬 수 있는가?’에 초점을 맞출 때입니다. 규제 환경이 장기화될수록 우량 자산으로의 수요 쏠림 현상은 더욱 심화될 수밖에 없습니다.
핵심은 실거주 목적이든 투자 목적이든, 단기적인 시세차익보다 장기적인 개발 호재와 탄탄한 고소득층 수요를 바탕으로 하는 ‘근본적인 가치’에 집중해야 한다는 것입니다. 시장의 외곽 지역은 규제 완화 없이는 회복이 요원할 수 있습니다. 자금 계획을 면밀히 세우고, 앞으로도 가치 상승 여력이 충분한 자산을 선별하는 것이 현명한 대응 전략입니다.
*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.