정부가 외국인의 국내 토지거래허가구역(토허구역) 내 주택 취득 규제를 대폭 강화했습니다. 내년 2월 10일부터 외국인이 토허구역에서 주택을 매수할 경우 자금조달계획서와 입증 서류 제출이 의무화됩니다. 이는 출처가 불분명한 해외 자금이 유입되어 국내 부동산 시장의 투기를 부추긴다는 지적에 대한 강력한 대응책입니다. 서울 전역을 포함한 수도권 주요 지역이 이미 외국인 토허구역으로 지정된 가운데, 이번 조치는 투기성 주택 매수를 차단하고 시장 안정화를 도모하려는 정부의 의지를 보여줍니다. 이미 규제 시행 후 외국인 주택 거래량이 유의미하게 감소하는 추세를 보이고 있어, 향후 시장에 미칠 영향이 주목됩니다.
투기성 자금 유입 차단: 개정된 부동산거래신고법 시행령의 핵심
이번 부동산거래신고법 시행령 개정의 핵심은 투명성 강화와 실수요 중심 재편입니다. 규제를 적용받지 않던 외국인 자금이 국내 부동산을 매수하는 과정에서 국내 주택 가격을 왜곡시키는 요인으로 지목되어 왔습니다.
정부는 이번 조치를 통해 외국인 매수자가 어떤 자금으로 국내 주택을 취득하는지 그 출처를 명확하게 확인하겠다는 입장입니다. 특히 해외 차입금이나 예금 등 해외 자금 조달 내역을 구체적으로 기재하도록 의무화하여, 자금의 불투명성을 해소하고 투기성 매수를 사전에 걸러내려는 목적이 큽니다. 이는 단순히 거래를 억제하는 것을 넘어, 부동산 시장의 건전성을 확보하기 위한 기반 마련으로 볼 수 있습니다.
확대되는 외국인 토지거래허가구역과 2년 실거주 의무
이번 조치의 배경에는 지난 8월에 이뤄진 외국인 토허구역의 대폭 확대 지정이 있습니다. 서울 전역, 경기도 23개 시·군, 인천 7개 자치구 등 수도권 대부분 지역이 포함되면서, 규제 범위가 현저히 넓어졌습니다.
이 지역 내에서 주거용 주택을 거래하는 외국인은 2년 실거주 의무를 부여받게 됩니다. 토지거래허가구역은 본래 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 해당 시·군·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받으면 정해진 기간 동안 해당 목적대로 이용해야 하는 강력한 규제입니다. 이번 주택 거래 규제 강화는 이러한 토허구역의 특성을 활용하여 외국인에게도 실수요 입증 책임을 지게 함으로써, 단기 시세차익을 노리는 투기성 거래를 원천적으로 차단하려는 시도입니다.
자금조달계획서, 무엇을 어떻게 기재해야 하나?
내년 2월 10일부터 시행되는 개정안에 따라, 외국인 매수자는 주택 거래 신고 시 체류 자격과 국내 거소 여부(183일 이상)를 명확히 해야 합니다. 가장 중요한 변화는 자금조달계획서 제출 의무화입니다.
계획서에는 해외 자금 조달 내역과 국내 자금 조달 내역을 상세히 기재해야 합니다. 해외 자금의 경우, 예금액이나 차입금뿐만 아니라 해외금융기관명까지 명시해야 합니다. 국내 자금 조달 내역으로는 보증금 승계 여부, 사업 목적 대출 등 모든 자금 출처를 구체적으로 밝혀야 합니다. 이 계획서는 단순한 서류 제출에 그치지 않고, 그 내용을 입증할 수 있는 객관적인 서류까지 첨부해야 하므로, 사실상 자금의 출처와 흐름을 완전히 공개하도록 요구하는 강력한 조치입니다.
이미 감소세로 돌아선 외국인 주택 거래량
정부의 규제 강화는 이미 시장에서 즉각적인 효과를 나타내고 있습니다. 지난 8월 외국인 토허구역 지정 이후 3개월간(9월~11월) 수도권 외국인 주택 거래량은 작년 동기 대비 약 40% 감소했습니다.
특히 규제의 중심지인 서울의 경우, 감소 폭이 49%로 가장 두드러졌습니다. 국적별로 보면, 가장 많은 거래량을 차지했던 중국 국적 외국인의 거래 감소 폭(39%)과 미국 국적 외국인의 거래 감소 폭(41%) 역시 유의미하게 나타났습니다. 이는 정부의 규제가 특정 국적을 겨냥한 것이 아님에도 불구하고, 투기성 자금의 유입을 막는 데 효과를 발휘하고 있음을 시사합니다. 규제 전부터 토허구역이었던 강남 3구와 용산구에서도 48%의 감소를 보여, 규제의 지속적인 효과가 확인되고 있습니다.
시장의 건전화와 실거주자 보호라는 장기적 시사점
이번 외국인 토지거래허가구역 내 주택 취득 규제 강화는 단순히 외국인의 매수 행위를 막는 단기적인 조치가 아닙니다. 장기적으로는 국내 부동산 시장의 건전성을 높이고, 실거주자 중심의 주거 환경을 보호하려는 구조적인 노력으로 해석할 수 있습니다. 자금 출처 투명화는 부동산을 이용한 자금세탁 방지 효과까지 기대할 수 있습니다.
물론, 합법적이고 투명한 자금으로 국내에 거주하며 실수요 목적으로 주택을 취득하려는 선량한 외국인에게는 절차적 불편함이 따를 수 있습니다. 하지만 규제의 주된 초점은 ‘투기성’ 자금의 차단에 맞춰져 있습니다. 결과적으로 이번 개정안은 국내 주택 시장이 국적에 상관없이 투기 자금이 아닌 실수요에 의해 움직이도록 유도하는 중요한 전환점이 될 것입니다. 독자 여러분도 이러한 변화를 주시하며, 국내 부동산 시장의 안정화 추이를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.