부동산 시장에서 공급은 가격을 결정하는 가장 핵심적인 요소입니다. 최근 발표된 통계에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량이 조사를 시작한 이래 최저 수준인 약 17만 가구에 그칠 것으로 보입니다. 이는 올해와 비교했을 때 무려 30퍼센트에 가까운 물량이 증발하는 수준이며 시장에 상당한 충격을 줄 것으로 예상됩니다.
과거의 분양 위축이 불러온 예고된 공급 가뭄의 원인
내년의 기록적인 입주 물량 감소는 갑자기 일어난 현상이 아닙니다. 아파트는 착공에서 준공까지 통상 2년에서 3년의 시간이 소요됩니다. 따라서 내년의 입주 공백은 2022년 하반기부터 2023년 사이에 진행되었어야 할 분양과 착공이 제대로 이루어지지 않았음을 의미합니다. 당시 우리 부동산 시장은 고금리 기조와 경기 침체라는 이중고를 겪고 있었습니다. 주택 수요가 얼어붙으면서 민간 건설사들은 사업성을 확보하기 어려워졌고 결과적으로 신규 착공 물량을 대폭 줄였습니다.
정부 차원의 공공 주택 공급 역시 민간의 빈자리를 채워주지 못했습니다. 경기 위축기에 공공 부문이 마중물 역할을 해야 했지만 여러 행정적 절차와 예산 문제로 인해 적기에 공급이 이뤄지지 않았습니다. 이러한 민간과 공공의 동반 부진이 맞물리면서 우리는 지금껏 경험해보지 못한 수준의 입주 절벽 앞에 서게 된 것입니다. 공급이 줄어든다는 것은 단순한 선택지의 감소가 아니라 주거 비용의 상승 압박으로 직결된다는 점에서 우려가 큽니다.
서울 입주 물량 반토막 소식과 수도권 전세 시장의 긴장감
가장 심각한 곳은 단연 서울입니다. 내년 서울의 입주 예정 물량은 올해보다 약 48퍼센트나 급감한 1만 6천 가구 수준에 머물 전망입니다. 서울은 만성적인 공급 부족 지역임에도 불구하고 물량이 절반 가까이 줄어든다는 소식은 전세 시장에 상당한 파장을 일으킬 가능성이 높습니다. 특히 신축 아파트를 선호하는 젊은 세대의 수요를 감안할 때 일부 인기 지역의 신축 단지는 품귀 현상이 더욱 심해질 것으로 보입니다.
수도권 전체로 범위를 넓혀봐도 상황은 낙관적이지 않습니다. 경기도와 인천을 포함한 수도권 전체 입주 물량 역시 올해 대비 27퍼센트 가량 감소한 8만 가구 초반대를 기록할 예정입니다. 수도권은 서울의 주거 수요를 분산하는 역할을 해왔는데 배후 주거지마저 공급이 줄어들면 서울과 경기 접경 지역의 주거비 부담은 도미노 현상처럼 번질 수 있습니다. 이사 철을 앞둔 가구라면 지역별 입주 단지 정보를 미리 확인하고 선제적으로 움직이는 지혜가 필요합니다.
서초구와 은평구 등 주요 정비 사업 입주 단지 현황
그나마 서울 내에서 숨통을 틔워줄 지역은 서초구와 은평구 정도입니다. 서초구에서는 대규모 재건축 단지인 디에이치 방배와 반포 래미안 트리니원이 입주를 앞두고 있어 강남권 수요를 일부 흡수할 것으로 보입니다. 은평구 또한 힐스테이트 메디알레와 같은 대단지 입주가 예정되어 있어 서북권 주택 시장의 변수가 될 전망입니다. 하지만 이러한 특정 지역의 대규모 공급조차 서울 전체의 결핍을 채우기에는 역부족이라는 것이 중론입니다.
송파구와 강서구의 공급 공백과 거주자들의 대응 방향
송파구와 강서구 역시 1천 가구에서 2천 가구 규모의 입주가 예정되어 있지만 과거 대규모 입주 장과 비교하면 미미한 수준입니다. 신규 입주가 적은 지역에서는 기존 전세 계약의 갱신율이 높아질 수밖에 없으며 이는 곧 시장에 나오는 매물의 감소로 이어집니다. 거주자들은 본인이 살고 있는 지역의 입주 물량이 예년보다 적다면 계약 갱신권을 적극적으로 활용하거나 주변 신규 단지의 입주 시기를 면밀히 검토해야 합니다.
지방 광역시 공급 감소와 지역별 온도 차이의 심화
지방의 상황도 수도권과 크게 다르지 않습니다. 전체적으로 올해보다 약 28퍼센트 물량이 줄어들며 9만 가구 수준에 그칠 것으로 보입니다. 부산과 광주 그리고 충남 지역이 상대적으로 많은 물량을 보유하고는 있지만 이 역시 지역 내 수요를 충분히 감당하기에는 과거 대비 부족한 수치입니다. 대구의 경우 한동안 이어졌던 과잉 공급 해소 과정에서 입주 물량이 줄어드는 긍정적인 측면도 있지만 공급 절벽이 너무 가파를 경우 시장의 변동성을 키울 수 있습니다.
강원도와 경상남도 그리고 대전 지역 또한 6천 가구에서 8천 가구 사이의 입주가 계획되어 있습니다. 지방 시장은 수도권에 비해 인구 이동이 적은 편이지만 특정 시기에 입주가 몰리거나 반대로 완전히 끊길 경우 전세 가격의 급격한 변동이 발생하곤 합니다. 따라서 지방 거주자들 역시 자신이 거주하는 자치구 단위의 세부적인 물량 변화를 주시해야 합니다. 공급이 부족한 지역에서는 전세가율이 높아지며 매매가를 밀어 올리는 현상이 나타날 수 있기 때문입니다.
입주 절벽 시대의 투자 전략과 주거 안정 확보 방안
공급 부족이 확정된 상황에서 우리가 취해야 할 태도는 명확합니다. 첫째로 신축 아파트에 대한 희소 가치가 높아질 것이라는 점을 인정해야 합니다. 공급이 귀해질수록 신축 단지의 매매가와 전세가는 강세를 보일 수밖에 없습니다. 내 집 마련을 계획 중인 무주택자라면 공급이 본격적으로 줄어들기 전인 지금 시점에서 미분양 물량이나 급매물을 살펴보는 전략이 유효할 수 있습니다.
둘째로 전세 세입자라면 입주 물량이 많은 단지 주변을 공략해야 합니다. 전체적인 물량은 줄어들지만 서초구나 은평구처럼 대규모 입주가 몰리는 특정 단지 주변은 단기적으로 전세 가격이 조정될 수 있습니다. 이러한 기회를 활용해 주거 환경을 개선하거나 비용을 절감하는 방안을 고려해볼 만합니다. 또한 정부의 추가적인 공급 대책이나 규제 완화 움직임을 지속적으로 모니터링하며 시장 대응력을 키워야 합니다.
결론적으로 내년 아파트 시장은 공급 가뭄이라는 커다란 파고를 맞이하게 될 것입니다. 2022년과 2023년의 투자 위축이 2년 뒤인 현재의 입주 부족으로 되돌아온 셈입니다. 이러한 시장 흐름을 정확히 읽고 본인의 자금 계획과 이사 일정에 맞춰 치밀한 전략을 세우는 사람만이 불안정한 부동산 시장 속에서도 주거 안정을 찾을 수 있을 것입니다.
*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.