요즘 뉴스만 보면 왠지 모르게 마음이 조급해지시죠? 정부가 강력한 부동산 대책들을 쏟아내고 대출까지 꽉 막았는데도, 서울 집값이 멈출 기미를 보이지 않고 있습니다. 특히 최근 통계는 충격적입니다. 서울 25개 자치구 중 절반에 가까운 12개 구의 집값 상승률이 이미 작년 한 해 오름폭을 초과했다는 사실입니다. 이는 시장이 정부의 의도와는 완전히 다른 방향으로 움직이고 있음을 명확하게 보여줍니다. 대체 왜 이런 현상이 발생하는 걸까요? 오늘은 규제의 역설과 공급 불안정이라는 두 가지 핵심 키워드를 중심으로 이 미스터리를 심층 분석해 보겠습니다.
규제의 역설, ‘절판 마케팅’이 된 부동산 정책
정부는 대출 상한을 6억 원으로 제한하고 허위 신고를 엄벌하겠다고 공언했습니다. 이 정도 강력한 조치라면 시장이 냉각되어야 마땅한데, 오히려 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 이 현상을 설명하는 가장 핵심적인 개념은 ‘규제의 역설’입니다.
‘지금 아니면 못 산다’는 매수 심리 자극
대부분의 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 규제 카드를 꺼내 들지만, 시장에서는 이를 ‘절판 마케팅(Scarcity Marketing)’으로 인식합니다. 정부가 강하게 규제할수록, 사람들은 “이번 기회를 놓치면 다음엔 더 비싸지거나 아예 살 수 없게 된다”는 심리적 압박감을 느낍니다. 매수자들은 조급함을 느끼고, 특히 규제 지역 인근이나 규제 강화가 예상되는 지역으로 수요가 집중되는 현상이 발생합니다.
한강 벨트가 불타오르는 이유
최근 성동구, 마포구, 광진구 등 ‘한강 벨트 북쪽’ 지역의 상승세가 유독 가파른 이유가 여기에 있습니다. 성동구의 상승 폭은 주간 단위로 연율 환산 시 30%가 넘는 엄청난 수준입니다. 이는 강남 3구(강남 서초 송파)나 용산구처럼 규제 지역이나 토지거래허가구역으로 확대 지정될 가능성이 높은 지역이기 때문입니다. 규제가 더욱 강력해지기 전에 ‘똘똘한 한 채’를 선점하려는 전국 단위의 투자 및 실거주 수요가 이들 지역으로 몰려들어 가격을 끌어올리고 있는 것입니다. 마포구 도화동 우성아파트 141㎡가 처음으로 20억 원을 돌파하고, 성동구 금호동 신금호파크자이 59㎡가 규제 여파 이후 오히려 연이어 신고가를 경신한 사례들은 규제의 역설을 그대로 보여줍니다.
극심한 공급 절벽 우려와 9 7 대책의 실효성 논란
정부가 시장을 안정시키지 못하는 두 번째 핵심 이유는 바로 공급에 대한 근본적인 불안감입니다.
숫자는 많은데, 실현 가능성은 회의적
정부는 수도권에 135만 호를 공급한다는 대규모 대책(9 7 대책)을 내놓았지만, 시장의 눈높이는 차갑습니다. 매년 분당 일산 신도시 크기만한 규모의 땅을 확보하고 주택을 건설하는 것이 현실적으로 가능하냐는 의문이 제기되고 있습니다. 부채가 170조 원이 넘는 LH(한국토지주택공사)가 이 대규모 공사를 주도할 수 있을지에 대한 회의적인 시각도 큽니다.
가장 중요한 것은 서울 내 공급입니다. 앞으로 2년 동안 서울에 극심한 공급 절벽이 예상되는 상황에서, 수도권 외곽의 공급 계획만으로는 서울 핵심 지역의 수요를 잠재우기 어렵습니다. ‘9 7 대책’의 규모는 커 보이지만, 시장이 진정으로 원하는 ‘서울 핵심 지역의 즉각적인 공급’과는 거리가 멀다는 평가가 지배적입니다.
한국은행도 지적한 정책 효과의 한계
단순히 심리적인 요인만 작용하는 것은 아닙니다. 한국은행조차도 최근 금융안정 보고서를 통해 과거 정부의 부동산 정책 대비 인상률 하락 효과가 적었다고 분석했습니다. 이는 정부가 아무리 강력한 규제를 내놓더라도, 근본적인 수요와 공급의 불균형을 해소하지 못하면 정책 효과가 제한적일 수밖에 없음을 시사합니다.
시장 과열, 주변 지역 확산 패턴 분석
성동구(45건)와 마포구(42건), 강동구(41건) 등 핵심 지역에서 시작된 신고가 행진은 이미 주변 자치구로 확산되는 양상입니다. 동작구와 영등포구에서는 9월 들어 이미 30건 내외의 신고가 거래가 신고되며, 핵심 지역의 과열 패턴을 그대로 따라가고 있습니다. 이는 풍선 효과가 단순한 ‘옆 동네’ 수준을 넘어, 서울 전역의 상승 열기로 번지고 있음을 의미합니다. 대출 규제를 감안할 때 이례적인 현상이며, 전문가들은 이 상황을 ‘이상 과열’로 판단하고 있습니다.
집값 안정화를 위한 근본적 해법은 무엇인가
현재의 서울 집값 상승세는 정부의 강력한 규제에도 불구하고, 규제의 역설로 인한 매수 심리 자극과 핵심 지역 공급 부족에 대한 불안감이 결합된 복합적인 결과물입니다. 매수자들은 당장의 규제가 아닌, 미래의 희소성에 베팅하고 있는 것입니다.
집값 안정화를 위해서는 일시적인 대출 규제나 허위 신고 조사 등의 단기 처방을 넘어, 시장의 심리를 근본적으로 안정시킬 ‘서울 핵심 지역의 가시적인 공급 확대 방안’이 시급합니다. 또한, 규제가 매수자들의 조급함을 유발하는 역설적인 상황을 고려하여, 일관성 있고 예측 가능한 부동산 정책 기조를 유지하는 것이 중요합니다. 정부의 대책이 시장에 ‘절판’ 신호가 아닌, ‘안정’ 신호로 읽힐 수 있도록 정책 설계에 대한 깊은 통찰이 필요한 시점입니다.
*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.